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不動産投資のプロが国内物件を勧める理由とは│お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラム

不動産投資のプロが国内物件を勧める理由とは│お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラム

こんにちは、鈴木優平です。

今回は、副業としての不動産投資に国内の、特に東京の不動産をお勧めしたい理由についてお話していきましょう。

国内不動産と海外不動産の大きな違い

ひとくちに「不動産投資」といっても、いろいろと種類があります。
まず大きく分けると、国内不動産、海外不動産という分類ができますね。

国内の不動産は今、低金利の住宅ローンを使って融資を組むことができるので、自己資金いらずで不動産を持てるというメリットがあります。

一方、海外の不動産はローンを組むことが非常に難しいです。

例えばアメリカの不動産価格は、東京の不動産と比べて1.5倍、場所によっては2倍くらいのものも普通にあります。

こういった不動産をローンではなくキャッシュで購入することを考えると、相当な自己資金がある、かなりの資産家でなければ実践できない投資だということもいえるでしょう。

それではアジア圏はどうかというと、東京よりも非常に安い物件もありますが「安心感」の面で劣ります。きちんと物件を管理してくれて、入居者が家賃を払ってくれる保証がついていて、入居者から受け取った家賃をきちんとオーナーさんに振り込んでくれる。

こうした、国内だと当たり前のように感じられるような担保がない状態も見受けるので、なかなか難しい投資先だとは思いますね。

もちろんアジア圏にも値上がりしている物件はありますが、アジアの不動産では、建設途中で建築会社が破産して物件が完成しない、という話もよく耳にします。

有名なところで、シンガポールとマレーシアを結ぶ「イスカンダル計画」という、政府も含んだ大規模なプロジェクトを聞いたことはあるでしょうか?

当時はものすごく話題になりましたが、人知れず頓挫してしまい、計画地にできる予定だったコンドミニアムなどを購入された方は、投資としては完全に失敗してしまっているようです。

こういった新興の建築計画への投資は、安全を買うという目線ではないので、資産に相当の余裕がある方でないとあまりお勧めできないといえるでしょう。

海外の不動産をお勧めしにくいのは、国内と海外の不動産事情において、このように非常に大きな差があるからです。

私が投資を勧める際は、お客様にとって安全安心でなければなりませんからね。

東京と地方の不動産を比較すると

次に国内不動産を見てみましょう。
国内不動産の場合は、地方で持つか、東京で持つかで違いがあります。
 
地方の不動産は価格を低くおさえられるので、利回りも高いというメリットはあります。
ただし、その利回りは入居者がいてこそです。

例えば、地方で購入した物件が単身者用だとします。
その際は、単身者人口がその地方の全体的な人口の中でどのように推移していくかという情報を、国の統計で確認します。

統計を見た時に、10年後には半分に、30年後には3分の1になってしまうような人口の推移をしている地方の物件を手にしてしまったら、どうなるでしょうか。

年々入居者が入らなくなり、それにともなって家賃も下がり続ける、といった状況になりますので、期待していた利回りは得られなくなってしまいますよね。

長期的な運用で不労所得を得たいと考えるなら、将来的な人口が満足に推移しないような場所は、基本的にお勧めできません。

ローンを組むということは、返済をしていかなければならないので、返済のもとになる家賃が入らないというのは、逆に大きな赤字で負担がかさむ物件にもなりかねないですよね。

それから、売る目的で不動産を購入することを考えても、家賃が下がっていて空室ばかりの物件を誰が購入するのか? という話にもなりますので、売ることも難しいんですね。

全く売れないということはないと思いますが、家賃が下がったぶん、不動産そのものの価格も下がります。

そのため、売却するにしても最終出口までの利回りを考えると、お客様にとって安心できる資産形成とするのは、非常に難しいのです。

不動産投資だけで生計を立てているプロの大家さんもいらっしゃいますが、そういった方たちでさえ、地方で自分の希望に叶う物件はなかなか見つけられません。

毎日毎週毎月いろいろな物件を見て、現地の大家さんに直接交渉しに行ったりしているような方でさえ、理想の物件と巡り合えるのはまれなことです。

それを副業でやって上手くいくかと考えると、ちょっと現実的ではないのかなと、地方の不動産事情を見ていると私はどうしてもそう感じます。

一方、東京の不動産は、今でも単身者の賃貸の需要が年間7.8万人と伸びているので、都心のいい物件であれば将来的にも非常に高い入居率が見込めるでしょう。

少なくとも日本全国で最も賃貸需要が高く、家賃収入も担保できるようなエリアですので、多少物件が高くてもきちんと家賃が入ってくることのほうが非常に重要です。

家賃が毎月8万円でもずっと得られるなら、ローンを完済することも十分可能です。

そして完済したあとにも一部屋8万~9万円くらいの家賃が、ずっと年金代わりに入ってくるのは安心ですよね。

売ることを考えた場合も、家賃が非常に高く推移していく東京の物件であれば、地方に比べて圧倒的に高い価格で売却することも可能でしょう。

以上をふまえると、国内の不動産投資で副業をしたいとお考えなら、東京で不動産を持つことを考えていただくことがもっとも堅実で、年金の代わりになる収入を手に入れるために、できる範囲でやれる投資だと思います。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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鈴木優平

この記事を書いた人のプロフィール

suzuki

鈴木優平

日本国内の不動産案件を誰よりも熟知している、「堅実投資」のエキスパート。彼が提供する不動産投資案件の大きな特徴は、“人生100年時代”を見据え、10年、30年、50年と、半永久的にリターンを生み出し続けるような、究極に安定した案件を紹介できるということ。また、誠実で熱い気持ちを持ち続ける彼の最大の強みは資産形成や人生設計に関して、長期的に寄り添ってくれる、というところである。人生設計に関わる各分野の専門家とのコネクションやネットワークも豊富で、生涯にわたってお客様をサポートし続ける「お金のパーソナルトレーナー」として各種メディアでも注目を集めている。

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