こんにちは、鈴木優平です。
この記事では、国内不動産のエグジットの最適なタイミングについてお話します。
目次
法律からエグジットのタイミングを考えてみる
すでに不動産を保有されている方、これから不動産を購入しようと考えていらっしゃる方。状況は人それぞれだと思いますが「売却はいつすればいいんだろう？」「出口はどういう風に考えればいいんだろう？」と必ず考えているはずです。
将来的な値段というのはあくまで投資商品である手前、どうしても「ここが一番いいです」というのがなかなか言えず、予測するのも非常に困難を極めます。
そんな中、分かっているものとしては5年の期間で税金が変わってくるということです。
もし短期譲渡や長期譲渡が5年未満の場合、短期譲渡では40%の税金を譲渡益として払う必要があり、5年以上だと譲渡益が短期譲渡になるので譲渡税の支払いは20%になります。
なので、5年をひとつのタイミングとして見ることはできます。
もう一つの判断基準
ただ5年で不動産投資の売却をするのが良いエグジットなのかというと、当然その物件にもよりますし、借り入れ状況にもよります。
一言で言うと、不動産というのは本質的に短期売買する商品ではありません。ですので、5年の間で利益が出るという方は少ないかもしれません。
じゃあどうやって考えればいいか。
基本的に分かっていることは、ローンの支払があるということです。
もし2000万円のローンがあったとしたら、長期保有していく中で、5年、10年、15年と、ローンを支払っていけば、残高の2000万が1500万、1000万、500万と年月が経つごとに減っていきますよね。
借り入れ残高というのは最初は段々と減っていきますが、途中から大きな下降線をたどって少なくなることがあります。
不動産の中には物件の売買金額が上がらない、むしろ物件の金額が多少下がってしまうようなケースがあったとしても、購入金額から売買の金額が大きく変わらない物件もあります。
購入金額から売買金額があまり変わらなかったとしても、実際に売買の金額というのは上下が起きているということです。
しかしローンの残高はどんどん減っていくので、ご自身の残債が例えばローン年数のだいたい3分の2くらい経過したタイミングで、実際にそれぐらいの築年数の物件がどれくらいの売買金額で売れているのかを市場で調べてみるといいでしょう。
例えば市場で調べた際に、2000万円くらいで築20年くらいの物件が売れている、などの予測が立てられます。
そしてローンは3分の2を経過し、残高はあと700万円ぐらい。このような状況で物件を売却したときの差益が、ご自身の満足いく金額だとしたらそこを目安として出口戦略を考えてもいいのかなと思います。
あくまで1つのポイントとして、ローンの残高が肝になります。
もう1つは、実際にその時の金額でどれくらいで売れるのかを考えることです。
参考値になりますが、今現状で築30年とか40年とか、同じような条件で出ているお部屋の物件の値段を見ていただくと、あなたがお持ちの物件に対する近似値になるような機会もありますので、それを出口戦略の１つのポイントにしていただければいいかなと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
