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国内不動産はいつ売却すれば良いのか?│お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラム

国内不動産はいつ売却すれば良いのか?│お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラム

こんにちは、鈴木優平です。

今回は国内不動産のエグジットの最適なタイミングについてお話します。

法律からエグジットのタイミングを考えてみる

すでに不動産を保有されている方、これから不動産を購入しようと考えていらっしゃる方、
状況は人それぞれだと思いますが、「売却はいつすればいいんだろう?」「出口はどういう風に考えればいいんだろう?」と、必ず考えているはずです。

将来的な値段というのは、あくまで投資商品である手前、どうしても「ここが一番いいです」というのがなかなか言えず、予測するのも非常に困難です。

そんな中、分かっているものとしては、5年という期間で税金が変わってくるということです。

もし、短期譲渡や長期譲渡が5年未満の場合、短期譲渡では40%の税金を譲渡益として払う必要があり、5年以上ですと、譲渡益が短期譲渡になるので譲渡税の支払いは20%になります。

なので、5年をひとつのタイミングとして見ることはできますね。

もう一つの判断基準

ただ、5年で不動産投資の売却をするのが、良いエグジットなのかというと、当然その物件にもよりますし、借り入れ状況にもよります。

一言で言うと、不動産というのは本質的に、短期売買するような商品ではありませんから、
5年の間で利益が出るという方は少ないかもしれません。

じゃあどうやって考えればいいか。

基本的に分かっていることは、ローンの支払があるということです。

もし2000万円のローンがあったとしたら、長期保有していく中で、5年、10年、15年と、ローンを支払っていけば、残高の2000万が1500万、1000万、500万と年月が経つごとに、減っていきますよね。

借り入れ残高というのは、最初は段々と減っていきますが、途中から大きな下降線をたどって、少なくなることがあります。

不動産の中には、物件の売買金額が上がらない、むしろ物件の金額が多少下がってしまうようなケースがあったとしても、購入金額から売買の金額が、大きく変わらない物件もあるわけです。

購入金額から売買金額が、あまり変わらなかったとしても、実際に売買の金額というのは上下が起きています。

しかし、ローンの残高はどんどん減っていくので、ご自身の残債が、例えばローン年数のだいたい3分の2くらい経過したようなタイミングで、実際にそれぐらいの築年数の物件が、どれくらいの売買金額で売れているのか、市場で調べてみるという方法があります。

例えば市場で調べた際に2000万円くらいで、20年後くらいの物件が売られている、などの予測が立てられます。

そして、ローンは3分の2を経過し、残高はあと700万円ぐらい。

という状況で、物件を売却したときの差益が、ご自身の満足いく金額だったとしたら、1つ目安として、そこを出口戦略として考えてもいいのかなと思います。

あくまで1つのポイントとして、ローンの残高っていうのが非常に肝になります。

もう1つは実際にその時の金額がどれくらいで売れるのかを考えることです。

あくまで参考値になりますが、今現状で築30年とか40年とか、同じような条件で出ているお部屋の物件の値段を見ていただくと、あなたがお持ちの物件に対する近似値になるような機会もありますので、それを出口戦略の一つのポイントにしていただければいいかなと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします。

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鈴木優平

この記事を書いた人のプロフィール

suzuki

鈴木優平

日本国内の不動産案件を誰よりも熟知している、「堅実投資」のエキスパート。彼が提供する不動産投資案件の大きな特徴は、“人生100年時代”を見据え、10年、30年、50年と、半永久的にリターンを生み出し続けるような、究極に安定した案件を紹介できるということ。また、誠実で熱い気持ちを持ち続ける彼の最大の強みは資産形成や人生設計に関して、長期的に寄り添ってくれる、というところである。人生設計に関わる各分野の専門家とのコネクションやネットワークも豊富で、生涯にわたってお客様をサポートし続ける「お金のパーソナルトレーナー」として各種メディアでも注目を集めている。

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